Was ist bei dem Verkauf einer Immobilie zu beachten

Als Immobilienbesitzer kommt man manches Mal auch in die Position, die eigene Immobilie verkaufen zu wollen. Dies kann geschehen, wenn man ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, man umzieht oder sich die Lebensverhältnisse so verändert haben, dass die Immobilie zu diesen eben nicht mehr passt. Der Verkauf eines Haus oder einer Wohnung ist ein großer Schritt und sollte dementsprechend gut vorbereitet sein. Es ist in vielen Fällen nicht nur emotional eine große Entscheidung, sondern auch für die meisten Menschen eine finanziell wichtige Entscheidung. Denn bei den meisten Menschen sind die Immobilien doch der Hauptbesitz und bilden damit das meiste Kapital. Auch aus diesem Grund sollte man vor dem Kauf alle Fakten parat haben und sich gut überlegen, ob man den Verkauf ohne professionelle Hilfe gut bewältigen kann. Denn oftmals werden gerade bei den Privat-Privat-Verkäufen entscheidende Posten vergessen und Haus oder Wohnung manches Mal zu ungünstigen Konditionen und ohne ausreichende Absicherung verkauft. Hier gilt es klug abzuwägen, welche Variante die richtige ist. 

Sie haben entschieden, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Nachdem Sie diese Entscheidung getroffen haben, gilt es für Sie den Wert zu ermitteln. Dies dient im Anschluss daran dem Festlegen eines realistischen Preises. Dieser Schritt ist für einen Privatverkäufer oftmals sehr schwer und dabei zugleich entscheidend, damit nicht am Ende ein Verlust eingefahren wird. Aus diesem Grund sollte man auf jeden Fall eine professionelle Wertermittlung durchführen lassen. Diese kann beispielsweise von einem Immobilienmakler sowohl in einem Haus als auch in einer Wohnung kostenlos durchgeführt werden. Nur in einem komplizierten Erbfall empfiehlt es sich an dieser Stelle ein kostenpflichtiges Gutachten erstellen zu lassen. In diesem werden detailliert die einzelnen Punkte festgehalten und damit der Wert und aktuelle Marktpreis festgelegt. Für den Laien ist dieser Unterschied zwischen dem eigentlichen Wert des Gebäudes und dem Marktwert des Gebäudes schwer zu ermitteln. 

An dieser Stelle lohnt sich zugleich der Blick auf die Details. Manches Mal sind es die kleinen Dinge, die den Preis noch einmal positiv beeinflussen. Seien es hier Winzigkeiten, wie das Austauschen des Toilettensitzes oder auch die Pflege des Außenbereiches. All diese Details beeinflussen den ersten Eindruck und können dabei gerade auch negativ ins Auge des Betrachters stechen. 

Zudem sollten zu diesem Zeitpunkt alle nötigen Unterlagen für den Verkauf bereits sortiert und vorbereitet werden. Wir haben die wichtigsten Unterlagen für Sie in einer übersichtlichen Checkliste zusammengefasst. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung alleine anbieten wollen, müssen Sie sich um all diese Dinge zu diesem Zeitpunkt kümmern. Wenn Sie auf einen Immobilienmakler zurückgreifen, nimmt dieser Ihnen entscheidende Tätigkeiten ab (beispielsweise Beantragen des Energieausweises) und berät Sie mit seiner Fachkenntnis.

• Grundriss
• Lageplan
• Schnittzeichnung
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Wohngebäudeversicherung
• Erbbaurechtsvertrag (nur sofern ein Erbbaurecht vorliegt)

• Grundriss
• Lageplan
• Schnittzeichnung
• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Energieausweis
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Instandhaltungsrücklage
• Wohngebäudeversicherung
• Erbbaurechtsvertrag (nur sofern ein Erbbaurecht vorliegt)

Wenn Sie die vorherigen Punkte vorbereitet haben, geht es daran Ihre Immobilie ganz gezielt auf den Markt zu bringen. Dabei sollten Sie als Privatverkäufer unbedingt die unterschiedlichen Kanäle nutzen. Zunächst benötigen Sie jedoch ein aussagekräftiges Exposé. In dieses gehören alle Fakten: Baujahr; Sanierungen; Stand der Elektrik, Heizung, Fenster, Türen, Sanitäranlagen; Wohn- und Nutzfläche; Grundstücksgröße; Grundriss und ein Lageplan. Bei einer Wohnung sollten Sie einen Plan des Hauses zufügen. Des weiteren sollten Sie auf Besonderheiten hinweisen, das könnte zum Beispiel ein praktisches Gäste-WC sein oder auch WC und Bad getrennt, ein Wintergarten, eine Dachterrasse oder eine große hohe Raumhöhe, schöner Stuck im Haus oder an der Fassade oder andere erhaltene Bauelemente aus früheren Epochen. Schauen Sie genau hin und überlegen Sie, welche Vorzüge Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung hat. Diese sollten Sie unbedingt auch als solche bewerben. 

Beim Schreiben des Exposé geht es jedoch nicht nur um das bloße Aufzählen der unterschiedlichen Fakten. Es geht auch darum, eine besondere Zielgruppe anzusprechen. Schauen Sie sich um. Wie entwickelt sich der Stadtteil oder die Ortschaft, in dem/ der Ihre Immobilie liegt. Wie ist sie angebunden? Liegen Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie ist es um Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten gestellt? Wie ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel sowie an Autobahnen etc.? Gibt es einen tollen Park, ein Einkaufscenter oder vergleichbares in der Nähe? Wie ist es generell um die Freizeitmöglichkeiten gestellt? Wie ist der Grundriss? Ist die Immobilie barrierefrei oder kann sie mit wenigen Umbauten barrierefrei gestaltet werden? Überlegen Sie sich, wen sie ansprechen wird. Sind es eher junge Familien, Singles oder vielleicht besonders ältere Menschen? Mit dieser Zielgruppe im Kopf müssen Sie Ihr Exposé verfeinern. Bei der Zielgruppe Familie würde zum Beispiel unbedingt die Nähe zu einem tollen Kindergarten oder einer besonderen Grundschule eine Rolle spielen. Kurze Wege zum Einkaufen sowie zu Ärzten sind Pluspunkte sowohl für Familien als auch gerade für ältere Menschen. 

Oft vergessen und doch sehr wichtig: Fotos von Haus oder Wohnung und den Außenanlagen. Sie sind immerhin der erste visuelle Eindruck, den der Interessent bekommt. Haus oder Wohnung sollte dementsprechend vorbereitet sein. Alles sollte sauber und ordentlich auf den Bildern wirken, damit potentielle Interessenten wirklich auf die Räumlichkeiten achten können. Professionelle Fotos arbeiten hier mit Winkeln und Licht, um gerade auch bei kleinen Räumen und Fluren das positive herauszuholen. Wichtige Bilder sind Umfragen zufolge für die Interessenten: Grundrisse, Lageplan, Fotos von außen, Bad und Küche, Eindruck von den Räumlichkeiten, Eingangsbereich, Blick aus der Immobilie. Schöne Detailaufnahmen (besondere Türgriffe, Stilelemente, Ecke im Garten oder auf dem Balkon) begeistern die Interessenten oftmals ebenfalls. Natürlich können und müssen Sie dabei selektieren. Suchen Sie sich die schönsten Räume und Details aus. 

Welche Kanäle haben Sie nun zur Vermarktung? Natürlich die unterschiedlichen Foren im Internet, überregionale und regionale Seiten, Zeitungsinserat, Aushang an gut besuchten Stellen im Stadtteil, Aushang direkt an der Immobilie sowie Mund-zu-Mund-Propaganda. Bei der Wahl kommt es ebenfalls auf die Zielgruppe an. - Sie sehen, dass der Verkauf bereits im Vorfeld mit viel Aufwand verbunden ist. Wenn Sie generell über wenig Zeit verfügen und nicht vor Ort sind, sollten Sie das Beauftragen eines Immobilienmaklers in Betracht ziehen. Dieser nimmt Ihnen die entscheidenden Dinge ab und setzt alles professionell um. Dies spart Ihnen Zeit und Mühe und kann der Verkauf deutlich beschleunigen. 

Bei dem Exposé müssen Sie zudem überlegen, wie Interessenten mit Ihnen in Kontakt treten sollen. Geben Sie eine Telefonnummer an, müssen Sie unter dieser auch erreichbar sein und sich darauf einstellen, auch zu für Sie ungewöhnlichen Zeiten, kontaktiert zu werden. Zudem werden Sie ungefiltert von den Interessenten kontaktiert. Geben Sie stattdessen eine besondere Emailadresse an, können Sie eine Standardmail vorbereiten und diese nur noch spezifisch ergänzen. Dies spart erfahrungsgemäß in dieser Phase viel Zeit. Zudem können Sie an dieser Stelle bereits besser und überlegter bei den Interessenten selektieren. Dann müssen Sie vorab überlegen, ob Sie lieber Einzelbesichtigungen anbieten oder sogenannte Sammeltermine. Sie sollten sowohl Einzel- als auch Sammelbesichtigungen nicht alleine durchführen. Besser sind immer zwei Personen, die Fragen beantworten können und durch die Räume führen.

Bereiten Sie vorab alles vor. Sie müssen sich auf Fragen jeglicher Art einstellen und das Wissen parat haben. Zudem muss die Immobilie zu diesem Termin sauber und ordentlich sein. Bereiten Sie außerdem für die Interessenten einen Zettel zum Mitnehmen vor, auf dem die Fakten rund um die Immobilie, ein aussagekräftiges Bild und Ihre Kontaktdaten enthalten sind. Sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen, übernimmt dieser das Selektieren der Interessenten, die Besichtigungen und kann auch bei den ernsteren Interessenten die unrealistischen Gebote bereits selektieren.

Nach der Besichtigung erhalten Sie von einem Interessenten die Rückmeldung, dass er ernsthaft interessiert sei. Überlegen Sie auch vorab, wo beim Kaufpreis Ihre persönliche Schmerzgrenze liegt. Stellen Sie sich darauf ein, dass es Verhandlungen um den Kaufpreis gibt und bleiben Sie innerhalb Ihres Limits. Dies fällt Ihnen leichter, wenn Sie sich auf das Wertgutachten berufen können. Bevor Sie die Immobilie fest reservieren, sollten Sie freundlich darauf bestehen, dass Ihnen eine Finanzierungszusage vorgelegt wird. Erst dann reservieren Sie fest. Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgesucht. Informieren Sie sich jedoch vorab und haben Sie einen Notar parat, falls der Käufer keinen kennt. Die Prozedur ist dann wie folgt: Der Notar sendet beiden Parteien die Verträge zur Überprüfung zu. Zu einem festgelegten Termin kommen beide Parteien beim Notar zusammen und unterzeichnen die Papiere. Der Notar führt dann die notwendigen Schritte durch, damit die Immobilie ganz offiziell den Besitzer wechselt. Ein Termin für die Überweisung wird festgelegt. Am Tag der Überweisung ist auch die Schlüsselübergabe. Auf der sicheren Seite befindet man sich, wenn jegliche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erst im Anschluss begonnen werden. Zudem sollte ein klares Übergabeprotokoll angefertigt werden, mit Zählerständen sowie festgehaltenen Schäden. Dies sichert Sie als Verkäufer von anschließenden Nachforderungen ab. 

Jedoch Achtung: Es gibt auch bei den Notarverträgen große Unterschiede und aus diesem Grund ist die Wahl des Maklers keine ganz unwichtige Entscheidung. Zudem kann die Bearbeitungsdauer der unterschiedlichen Notare verschieden sein. Dies ist eine schwierige Phase gerade beim Privat-zu-Privat-Verkauf. Missverständliche Kommunikation führt an dieser Stelle oftmals zu Schwierigkeiten und lassen dies zu einer belastenden Phase werden. 80 Prozent aller geplatzten Notarverträge werden von Privatpersonen ohne professionelle Unterstützung geschlossen. Die Unterstützung eines Immobilienmaklers kann dabei helfen, dass die Phase ruhiger verläuft.